Yabancılara mülk satışı karşılığında vatandaşlık ediniminin etkileri yalnızca temel bir ihtiyaç olan barınma hakkını piyasa koşullarında satın alınamaz hale getiren bir spekülasyonla sınırlı kalmıyor. Aynı zamanda vatandaşlığı da bir piyasa malına indirgeyerek devletin yurttaşla kurmayı kabul ettiği müşteri-tüccar ilişkisini de en görünür şekilde ortaya koyuyor.
Cumhurbaşkanlığı seçiminin ikinci tura kalmasıyla birlikte girdiğimiz süreçte göçmen karşıtı söylemlerinin ivmelendiği günlerden geçiyoruz. Hatta bu konunun ikinci tur kampanyasının merkezine oturtulan ana başlıklardan biri olduğunu dahi söylemek mümkün. Bu da aslında gösteriyor ki, öyle ya da böyle, önümüzdeki süreçte “Suriyeliler” meselesi siyasetin gündeminde kalmaya devam edecek.
Bu gündemle nasıl ilişkileneceğimiz, kırmızı çizgimizi nereden çekeceğimiz sol siyaset için öncelikli bir konu. Aksi takdirde, merkez siyasette normalleşme potansiyeli taşıyan bir göçmen karşıtlığının, dezavantajlı tüm kimliklerin ötekileştirilmesini derinleştirerek eşit yurttaşlık talebini temele alan bir sınıf siyasetinin alanını da daraltması kaçınılmaz olacak.
“Suriyeliler gidecek” vaadinin sloganlaşmasıyla, göçmen meselesinin yabancı düşmanlığının zehirli siyasetine sıkışmaması için alınması gereken önemli bir pozisyon, göçmenler konusunu tam ortasından kesen bir süreci olabildiğince ifşa etmekten geçiyor: Yabancılara mülk satışı.
***
Yabancılara mülk satışı konusunun seçimlerle birlikte tekrar gündeme gelmesi, Katar’da ve Suudi Arabistan’da çekilmiş görüntüler üzerine oldu. Kıyafetlerine bakılarak, Türkiyeli olmayıp Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığına sonradan sahip olduğu düşünülen kişilerin ülkenin kaderini belirleyecek seçimlerde, “vatandaşlık” haklarını kullanarak oy kullanması ile bu sandıklarda yüksek oranlarda Erdoğan ve Cumhur İttifakı oylarının çıkması bilgilerini birleştirince ortaya çıkan tablo pek çok insanda huzursuzluk yarattı.
Birkaç kısa video ve fotoğrafa bakarak, bu insanların tamamının gayrimenkul satın alma yoluyla vatandaşlık edindikleri sonucuna varmak tabii ki mümkün değil. Ama bu “fact-check” refleksinin, 2012’de başlayan ve 2018’de yeni bir eşik atlatılan, Türkiye Cumhuriyeti pasaportuna sarılı bir sermaye transferine tanıklık ettiğimiz gerçeğinin üzerini örtmesine de izin vermemeli.
Yabancılar gayrimenkul satışı tamamıyla yeni bir süreç değil. Tarihsel olarak 1934 Tapu Kanunu’na kadar gitmekle birlikte, 1980 askeri darbesinin ortamını hazırladığı piyasaperver dönüşüm sürecinde bir nebze esnetilmiş olsa da 2000’lere kadar oldukça katı sınırları ve kısıtları olduğunu söyleyebiliriz. AKP’nin iktidara geldiği ilk yıllardan itibaren üzerinde mesai harcayarak önünü açmakta kararlılıkla devam ettiği yabancılara mülk satışı konusu, 2003 yılında bir Kanun Hükmünde Kararname ile yabancılara kırsalda da mülk satışına izin verilmesiyle yeni bir sürecin başlangıcı oldu. Her ne kadar bu karar 2005’de Anayasa Mahkemesi iptal kararıyla meclise geri dönse de, yeni bir kanun taslağı Bakanlar Kurulu kararı ve Cumhurbaşkanı’nın zoraki onayı ile 2005 yıl sonunda tekrar kanunlaştı. Anayasa Mahkemesi süreciyle bir nebze sekteye uğramış olmakla birlikte, Türkiye vatandaşı olmayanlara 2004-2008 yılları arasında gerçekleştirilen mülk satışı, 1980-2008 yılları arasında gerçekleştirilen 80,000 kadar satışın yarısını oluşturacak bir yoğunluğa ulaştı.
Özellikle kıyı şeridinde ve güney sahillerinde kümelenen bu gayrimenkul satışlarında Antalya açık ara önde olmakla birlikte peşinden Muğla, Aydın, İstanbul, İzmir ve Mersin geliyordu*. Bu dönemde Türkiye’de gayrimenkul satın alan yabancı profili baskın olarak Avrupalılar. Büyük bir kısmı satın aldıkları mülklere yerleşerek Alanya, Fethiye, Didim ve Bodrum gibi ilçelerde İrlandalı, Danimarkalı, Belçikalı yoğunluklu köy ve mahalleri ortaya çıkarttılar. Bir başka önemli nokta ise, bu dönemde yabancılara yapılan gayrimenkul satışlarında kıyı bölgelerindeki öncelikli kullanım amacı ağırlıklı olarak konuttu ve ortalama parsel büyüklükleri 1000-2000 metrekare arasında değişiyordu*.
***
2012 yılına gelindiğinde ise Türkiye vatandaşı olmayanlara mülk satışında yapılan bir yasal düzenleme ile yeni bir surece girildiğini görüyoruz. Bu kritik yasal değişiklikle mütekabiliyet ilkesi kaldırıldı ve gayrimenkul satın alınması yoluyla vatandaşlık ediniminin önü açıldı. Tapuya iliştirilen vatandaşlığın o dönemki karşılığı 1 Milyon ABD doları olarak belirlenmişti ve vatandaşlık edinimi mümkün kılınmakla birlikte, bir sürece bağlanacak şekilde düzenlenmişti. 2018’e gelindiğinde 250,000 ABD dolarına kadar düşürülen “vatandaşlığa uygun gayrimenkul” ederi şu an 400,000 ABD doları.
Yabancıya mülk satışının vatandaşlık edinimi ile birebir ilişkilendirildiği son 10 yıllık sürece bakıldığında, bir önceki döneme göre önemli farklılıklar göze çarpıyor. Düzenlemelerin esnekleştirilerek, dahası Cumhurbaşkanı’nın onayına bağlanarak keyfileştirilmesiyle Türkiye vatandaşı olmayanların satın alabileceği arazi büyüklüğünün bir yerde 30 hektarı geçmemesi koşulu fiili olarak ortadan kaldırıldı. Benzer şekilde, özel güvenlik bölgelerinde mümkün olmayan satışların valilik onayı ile onu açıldı.
Zaman içinde esnetilen düzenlemelerle arz arttırılarak da genişletilen yurt dışı talebiyle birlikte konut, arsa, arazi olarak farklı ölçeklerde hız kazandırılan gayrimenkul satışları mekânsal olarak da etki alanını genişletiyor. Kıyı şeritlerine yoğun ilgi devam etmekle birlikte, İç Anadolu ve Karadeniz bölgelerinde de yoğun satışlar dikkat çekiyor. Bu satışlarda takip edilen önemli bir mekanizma Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na bağlı olarak faaliyet gösteren Milli Emlak Genel Müdürlüğü** üzerinden işliyor. Müdürlüğün satışa çıkarttığı kamu arazileri ihale usulüyle kamudan özel mülkiyete geçirilerek görece ucuza el değiştirdikten sonra “vatandaşlığa uygun” ibaresi ile yabancı yatırımcıya pazarlanıyor.
Yakın dönemde Türkiye topraklarına artan ilginin arkasındaki alıcı profillerindeki değişime de bakarsak, konut amaçlı kullanımın öne çıktığı küçük ölçekli Avrupalı müşterilerin yerini 2015’ten bu yana Irak, Iran, Suudi Arabistan, Kuveyt ve Rusya vatandaşlarının aldığını görüyoruz. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşleri Daire Başkanlığının son yıllarda şeffaflığını yitiren paylaşımları nedeniyle son figürlere ulaşmak mümkün olmamakla birlikte, 2013-2020 yılları arasında 18 milyon metrekare toprak (arsa ve arazi) satışında başı Ürdün, Suudi Arabistan ve Mısır vatandaşlarının çektiğini görüyoruz.
***
Peki hem mülk hem vatandaşlık sahibi olan yabancı zenginlerin gayrimenkul portföyleri genişlerken Türkiye’den başka gidecek yeri olmayan yurttaşlar için bu sürecin yansımaları neler? Hane düzeyinden etkisinden başlarsak, satılan konut sayıları artmaya devam ederken konut sahipliği oranı, özellikle son yıllarda hızlanarak düşüyor. İlk el konut satışının hane sayısı artışının üzerinde olduğu bilgisiyle birleştirirsek, çoklu konut sahibi büyük yatırımcıların türediğini söyleyebiliriz. Bunların ne kadarının bireysel ne kadarının kurumsal yatırımcı olduğunu; ya da ne kadarının yerli ne kadarının yabancı olduğunu tespit etmeye yarayacak kamuya açık veriler maalesef yok. Ancak parçaları birleştirerek varabileceğimiz önemli çıkarımlardan bahsedebiliriz:
Dünya genelinde konut fiyatlarında %10 civarında bir artış görülürken, bu oranın Türkiye’de %110’u görerek konut fiyatlarındaki enflasyonda bir dünya lideri haline geldiğimizi söyleyebiliriz***. Bu fahiş artışın, özellikle büyük kentlerde ücretli çalışanları barınma ihtiyacını karşılamayacak noktaya getiren bir yoksullaştırma mekanizması haline geldiğini görüyoruz. Tek açıklaması yabancılara konut satışı olmamakla birlikte, boş konut stokuyla birlikte düşünüldüğünde konutun barınma değil yatırım işlevinin öne çıkmasında uluslararası sermayenin rolünü yok saymak mümkün değil.
Yabancılara mülk satışı karşılığında vatandaşlık ediniminin etkileri yalnızca temel bir ihtiyaç olan barınma hakkını piyasa koşullarında satın alınamaz hale getiren bir spekülasyonla sınırlı kalmıyor. Aynı zamanda vatandaşlığı da bir piyasa malına indirgeyerek devletin yurttaşla kurmayı kabul ettiği müşteri-tüccar ilişkisini de en görünür şekilde ortaya koyuyor. Yurttaşlığın dahi piyasa ve fiyat ilişkileri dışında bırakılmadığı bir düzlemde ne barınma ne eğitim ne de sağlığın ticaret konusu edilmesinin önü alınabilir. Bunun yanında, para karşılığında satın alınabilen bir pasaportun uluslararası saygınlığının erozyona uğrayarak değersizleşmesi de bu fiyat biçme politikasının bir başka sonucu olarak görülmeli.
Özel mülkiyetin bir vatandaşlık koşulu haline getirilmesinin toprak politikası ve mekânsal gelişim üzerinde de olumsuz etkileri olması kaçınılmaz. Mülkiyet üzerinden tanımlanan kullanım hakları ile kamu politikasını yansıtan mekânsal planlar arasındaki dengeyi kuracak olan arazi politikasının uygulanabilirliği de zarar görüyor. Spekülatif değer artışlarıyla şişirilen arsa/arazi fiyatları ve kâr beklentisi ile yapılan gayrimenkul yatırımları kamu yararına olacak her türlü kullanımın ve projenin önünde kanunen meşru görülecek bir direnç noktasına dönüşür.
***
Bizi soyanların yoksul göçmenler olmadığı tartışma götürmez. Bizi soyanların ‘buralı zenginlerden’ ibaret olmadığını da yabancılara mülk satışı üzerinden görebiliyoruz. Gayrimenkul Yurt Dışı Tanıtım Derneği (GIGDER) gibi aktörlerin başını çektiği, uluslararası gayrimenkul pazarında Türkiye’nin “rekabetçi gücünü” arttırma araçlarından biri olarak görülen emlak yatırımı yoluyla vatandaşlık programlarının sonuçlarını mevcut göçmen meselesi tartışmanın merkezine çekmeliyiz. Bu kademeli vurgunun her boyutuyla tartışılıp önünün alınacağı bir politik hat çizilmesi göçmen karşıtlığının siyasette yarattığı toksik etkinin dağıtılması için de büyük bir aciliyet taşıyor. En nihayetinde, gitmesi gerekenler milyonlarca metrekare kamu arazisi kapatmış emirler, prensler; yatırım olsun diye satın aldıkları boş konutları çürüten emlak baronları; yerli ve de yabancı.
* Türkiye’de yabancı gerçek kişilere mülk satışının niceliksel, niteliksel boyutları ve mekânsal etkileri üzerine bir değerlendirme 2964955 (dergipark.org.tr)
** Milli Emlak Genel Müdürlüğü: https://www.milliemlak.gov.tr/#/satis
*** Knight Frank’s Global House Price Index: Are property prices in Turkey increasing? Insights and forecast of the market – MEO CONSULTANTS
