“İleri” kapitalist ülkelerden İsviçre’nin TOKİ’si bazı kentlerde konut stoğunun yüzde 25’ini karşılıyor. Peki orada sistem nasıl işliyor? Hangi büyüklükte evler kimlere, nasıl veriliyor?
Konut kooperatifleri denince çoğumuzun aklına Türkiye’de özellikle 1980-1990’larda yaygın şekilde kullanılmış, mülk sahibi olmayı önceliklendiren ve genellikle belli meslek gruplarından insanları bir araya getiren siteler seklinde somutlasan konut üretim modeli geliyor olabilir. Bu konut üretim modeli Toplu Konut İdaresi’nin (TOKI) 2000’lerin başında yeniden yapılandırılıp işlevinin dönüştürülmesinden sonra Türkiye’de etkinliği kaybetti. Ancak konut kooperatifleri, birçok ülkede, özellikle de alt/orta gelir gruplarının barınma ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik konut politikasının önemli bir bileşeni olarak karşımıza çıkıyor.
Konut kooperatiflerine İsviçre bağlamında bakmanın özellikle önemli olduğunu düşünüyorum. Çünkü İsviçre, İskandinav ülkeleriyle ilişkilendirilen sosyal devlet modeline uyan bir ülke değil. Bankacılık ve finans sektörünün taşıdığı, en rekabetçi serbest piyasa ekonomilerinden biri olarak gücünü kamu borcu ve harcamalarının düşük olmasına bağlayan bir ülkeden bahsediyoruz. Diğer orta ve bati Avrupa ülkeleriyle kıyaslandığında konut sahipliğinin en düşük olduğu ülke İsviçre, “kiracılar ülkesi” olarak da tanımlanıyor. Diğer bir ifadeyle, konut sahipliğinin büyük kısmı kurumsal: Emeklilik fonları, bankalar, sigorta şirketleri için emlak yatırımları portföylerinin oldukça önemli bir parçası. Özel mülkiyetin korunmasının temel politik değerlerden biri olduğu bu “gelişmiş” piyasa ekonomisinde, piyasa değerinin altında konut arzı sağlayan kooperatifçilik modeline daha yakından bakalım istiyorum.
KONUT KOOPERATİFLERİ NASIL KURULUYOR?
İsviçre’de konut kooperatiflerinin geçmişi 19. yüzyıla dayanıyor. Modelin yaygınlaşması ise Birinci Dünya Savaşı sonrasında ülkede yaşanan konut krizinin binlerce insani evsiz bırakmasıyla oluyor. Öncelikle orta gelir grubundan insanların bir araya gelerek kurdukları kooperatifler, aslında bir çeşit “self-help” uygulaması. Kendi aralarında toplayabildikleri anaparayı inşaat malzemesi satın almak için kullanarak, yerel yönetimin sağladığı arsa üzerine, kendi emeklerini katarak inşa ettikleri ilk konut kooperatifleri yakın zamanda 100. yaşlarını kutladılar.
Küçük ölçekli başlayan ve akut bir konut krizine cevap olarak geliştirilen bu model, takip eden yüzyıl içinde kurumsallaşarak, sosyal konut politikasının temel taşıyıcısı haline geldi. Federal anayasada devletin sorumluluğu olarak tanımlanan uygun fiyatlı konut arzını karşılamak için, sadece konut kooperatiflerinin kullanımına tahsis edilen düşük faizli konut kredileri/bonolar mevcut.
Kooperatif kurmak için gerekli hukuki koşullar konusunda yönlendirme ve teknik destek sağlayan çatı kooperatif federasyonları bölgesel (kanton) seviyesinde oldukça örgütlü ve kurumsallaşmış yapılar. Federal anayasanın sosyal konut ihtiyacının karşılanması için tanımladığı yasal yükümlülüğü yerine getirmek için bölgesel yönetimler (kantonlar), belediyeler (komünler) arasında koordinasyonu sağlayarak gerekli finansal altyapının işlerliğinden sorumlular. İmar planları ve arazi kullanım politikalarından sorumlu belediyeler ise konut kooperatiflerinin arsa ihtiyaçlarını karşılamak ve imar planlarına uygunluklarını denetlemekle yükümlü.
KONUT KOOPERATİFLERİ NASIL İŞLİYOR?
Kooperatifçilik modelinin konut sektöründe işleyişinin, İsviçre’nin bir diğer temel sosyal ve politik değeri olan güçlü ademimerkeziyetçiliğe dayandığını söyleyebiliriz. Konut kooperatifleri, kar amacı gütmemek koşuluyla, kendi kendilerini yönetmek konusunda otonom yerleşim birimleri olarak karşımıza çıkıyor. 1 kişi- 1 oy kuralının uygulandığı konut kooperatifi meclislerinde, bakim-onarım kararlarından, ortak alan kullanımlarının nasıl düzenleneceğine; kooperatifin büyüyerek yeni projeler üretmesinden, kooperatife katılacak yeni üyelerin (yani komşuların) hangi kriterlere göre belirleneceğine kadar her karar direkt demokrasi pratiğiyle alınıyor.
Kooperatif üyelerinin yasam alanlarından beklentileri doğrultusunda, kolektif yasam pratikleri arasında da farklılıklar görülebiliyor. Bazı konut kooperatifleri, çocuklu ailelerin ortak ihtiyaçlarını önceliklendiren kararlar alırken, bazı kooperatifler farklı yas gruplarının bir arada yasayabilmesini kolaylaştıracak önceliklerle hareket ediyor. Bazı kooperatifler için tadilatlar enerji kayıplarını azaltacak projeleri önceliklendirirken, bazıları ortak mutfak, ortak çamaşırhaneler gibi ev içi bakim emeğini kolektifleştiren mekânsal düzenlemelere öncelik verebiliyor.
Tüm bu farklı önceliklerin ortak paydası ise kira bedellerinin belirlenmesinde “kostenmiete” yani maliyet-kira kuralının uygulanmasının zorunlu olması. Bir diğer deyişle, konut kooperatifleri kar amacı güdemez. Kiralar hesaplanırken, arsa maliyeti, inşaat maliyeti ve işletme maliyeti dikkate alınıp, konut büyüklüğüne göre aylık kiralar belirleniyor. Kooperatiflerin inşa edileceği arsalar, belediye, vakıf ya da kantonların mülkiyetinde olup sosyal konut ihtiyacını karşılamak amaçlı kooperatiflere tahsis edildiğinden oldukça arsa maliyeti oldukça sembolik oluyor.
Maliyet-kiraları belirlerken önemli olacağı için, inşaat malzemeleri seçiminde lüksten kaçınılıp malzemelerin dayanıklı ve işlevsel olmasına dikkat ediliyor. Kooperatifin yönetimi de büyük ölçüde kolektif olarak kooperatif sakinleri tarafından yürütülünce, kiralar piyasadaki muadil konutların %50-%60`ina kadar düşebiliyor.
KONUT KOOPERATİFLERİNDEN KİMLER YARARLANIYOR?
Konut kooperatifinde yasayabilmek için öncelikle başvuru kriterlerine uygun olmak gerekiyor. En temel kriter, hanehalkı büyüklüğüne göre uyarlanan hanehalkı geliri. Kooperatifler, konut ihtiyacını karşılama konusunda önceliklendirdikleri gruplara göre başvuru kriterleri farklılık gösterebiliyor. Tek ebeveynleri ailelere öncelik veren kooperatifler olduğu gibi, öğrenciler, yaşlılar, engelliler gibi farklı dezavantajlı grupların öncelikleri oluyor. Kimin hangi konutta oturacağı konusunda temel kriterlerden biri ise hanehalkı büyüklüğü: hanede yasayan kişi sayısı kadar yatak odası olan bir evden daha büyük bir eve yerleştirilmemek en genel geçer kural. Kooperatife katıldıktan sonra gelirde ciddi bir artış olup da, artık düşük gelir grubundan çıkan hanelerin ya kiraları piyasa seviyesine çekilerek kooperatife sundukları finansal katkı arttırılıyor, ya da piyasa koşullarında bir seçenek bulmalar isteniyor. Bu gibi düzenlemeler de yine kooperatiften kooperatife değişiklik gösteriyor.
NEDEN OLMASIN?
Her ülkede olduğu gibi, İsviçre’de de hesaplı konut ihtiyacı şehirden şehire farklılık gösterip, piyasanın sosyal konut ihtiyacına cevap vermekte (kaçınılmaz olarak) yetersiz kalmasının şiddeti değişebiliyor. Ülke genelindeki konut kooperatiflerinin dağılımı da bu konuda fikir veriyor[1]. Örneğin konut fiyatlarının en yüksek olduğu kent olan Zürih’teki konut stoğunun %25’i konut kooperatifleri tarafından karşılanırken, ülke genelinde bu oran %2-%3lerde kalıyor.
İsviçre gibi “ileri” kapitalist bir ülkede kooperatiflerinin genel hatlarıyla bu kadar sürdürülebilir bir konut modeli olarak kullanılabilmesinin altında yatan politik ve sosyal faktörler uzun uzun tartışılabilir. Ayrıca, İsviçre’deki konut kooperatifi modelinin, bu yazıda değinme fırsatı bulamadığım çeşitli problemleri de yok değil. Ancak, sosyal konut krizinin temelinde, yaşanabilir konutlarda barınabilmenin anayasal bir hak olarak tanınıp, bu temel hakkın pratik karşılığının olması için somut politikalar üretilmemesinin yattığını söylemek mümkün. Bu politikaları üretirken de, tekerleği yeniden icat etmek yerine mevcut işleyen modellerin farklı yasal ve yönetsel bağlamlarda nasıl yeniden yorumlanabileceği üzerine düşünmek gerekiyor. Böyle bakınca da, insan sormadan edemiyor: Neden olmasın ki?
[1] Wohnbaugenossenschaften Schweiz – Die Liegenschaften unserer Mitglieder (wbg-schweiz.ch)
